在“唯规模论”的年代，中国房地产行业飞驰电掣站在时代的风口。自2015年中国房地产市场步入有史以来最疯狂的一轮上涨，三年过去，房地产的迅速扩张，规模的不断扩大，多数房企在行业里迅速占据一席之地，最后，疯涨势头下的弊端也逐一显现。 

就如同一个车手都能明白的道理：过快的速度之下，再可靠的赛车都有可能暴露于失控的风险之中。同理，对于速度的迷恋也曾让无数企业家和商业帝国轰然倒塌。 

“思所以危则安矣，思所以乱则治矣，思所以亡则存矣。”当行业步入新一轮调整周期，是时候对过往的疯狂进行一番反思。 

施工进度赶不上销售速度

若说过去三年最让开发商们称道的数据是什么，那必然是“销售金额”无疑，因为在它的光环之下，其他数据都显得黯然失色。 

以亿翰智库的统计数据为例，2017年TOP100房企总销售金额74390亿元，较2016年TOP100房企的51618亿元同比增长44%。然而同期上市房企营业收入TOP100营收总额为3.35万亿元，同比上涨16%，且增速较2016年的28%明显下降。 

对于房地产商而言，在财务规模达到一定程度之后，就开始通过经营来进一步发展自己的规模。就经营管理而言，很重要的就是加快周转，即提升施工进度以与销售进度相匹配，以实现资金的更快回流。因此，许多房子都将快速开发快速周转奉为制胜宝典之一。 

过去，万科曾经是以周转取胜的代表，而如今，这方面的标杆当数碧桂园。不过，随着该公司规模的扩大，局部区域和城市在追求速度的进程中逐渐暴露出意料之外的问题，尤其是最近发生的一系列在建项目的生产安全事故问题。 

如果说事故是高周转扩张负面影响中的极致案例，那么快速扩张所带来的房屋质量低劣引发的维权事件，则是房地产行业当下的普遍现象。 

“最近两年地产的规模扩张让很多地产商都忽视了产品打造，很多新产品质量甚至没有之前好，其他行业的产品是一代一代升级，可是地产行业的产品却出现很多降级。”一位地产高管表示。 

事实上，在房地产企业内部最担心的时刻便是楼盘交付阶段，因为销售口的同事天花乱坠一番承诺后，到交付环节许多细节无从兑现，从而引发房企在业主中间的信任危机。 

杠杆扩张埋下财务安全隐患

作为最典型的资金密集型行业，房地产在高速扩张的进程中，离不开资金方的支持和匹配。因此，在极致的经营杠杆之外，房企的财务杠杆往往也会用到极致，其资产负债率在行业规模扩张的同时不断上行，已经达到了2005年以来的最高点。 

数据显示，2017年A股136家上市房企负债合计超过6.58万亿元，同比增长34%，平均负债率达到79.1%。136家房企中，有35家资产负债率超过80%红线，占比接近26%。 

负债比率上升，房地产行业整体债务总额也水涨船高，偿债压力逐渐显现。而随着偿债高峰到来，新的融资青黄不接。也就是说，在外部融资环境收紧和市场下行的双重压力下，开发商手头宽裕的局面开始发生改变，很多企业都开始加速自己的周转和回款，现金流成为房企最大的痛点。 

恒大是打响降价促销第一弹的房企，早在今年3月，恒大就宣布将开始最高8.8折优惠的卖房活动。为了保证销售，恒大当时在内部实行“全民营销”，各个区域要求员工带自己的亲戚朋友参与看房。“这是恒大一贯的做法，一般资金吃紧就会选择降价促销，开始走量。”一位地产城市总评价。 

资金链的危机正悄然逼近，留在资金压力大的房企手中的牌已然不多。”但当下的宏观金融环境下，房企续借债务并不容易。多位金融人士表示，上述地产商因为较高负债，目前资方均持有谨慎态度，对于上述地产商而言再融资难度进一步增加。

高增长背后潜藏的管理失控

房地产企业扩张的负面影响中，还有一个因素是容易被外界所忽略的，那便是企业内部管理问题。事实上，当市场急速狂奔之际，许多公司根本无暇在内部管理上下功夫，从而导致乱象丛生。 

据悉，规模扩张过后，行业人才缺口巨大。每个地产商进入一个新城市，就开始疯狂招聘同行，可是目前主流房企合适的职业经理人有限，因此让招聘越来越难。 

专业人才不足必然导致公司许多环节业务水平的直线下降，但更让公司头痛的是，营销、投资条线人才流动巨大，进一步带来管理难度的增加，因为这两条线的寻租和贪腐空间最大。 

据了解，许多房企的内审部门都会查出营销条线侵吞公司财产，而且屡禁不止。不过，鉴于人才匮乏，即便是很多有污点的职业经理人，依旧可以换一家公司接着干。因为行业人才缺口大，即便是出现不良记录的职业经理人，很多地产商依旧睁一只眼闭一只眼抢着录用。 

在行业过冬之际，企业会变得更加注重内功的修炼。也许，“唯规模论”已经畅行三载之后，终于走到了需要被修正的时间当口。