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“租售同权” 是否会改变国内的住房市场格局？
龙腾造价 l 2017-07-24 09:04:12
从7月17日，广州市政府正式发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，其中最为瞩目的一条则是——“具有广州市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。也就是说，以后在广州租房，符合条件的承租人子女可就近入学。”该项政策就是“租售同权”，也是引发最近各地房地产市场的热点话题。
“租售同权”：被放大的“福利”政策
租售同权这个概念在国内并不是第一次出现，广州的租售同权刚推出，住建部联合公安部、财政部等共九个部门随机就发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。其中，发展租赁市场给出了12个试点城市，郑州正是其中之一。连续的政策推出，目的是想规范我国的住房租赁市场，并且大力发展租赁市场，首要目的还是维护城镇化进程中由大城市高额房价下的“居住问题”，通过政策、行政监管等规范整个租赁市场。
租赁市场要发展，要规范，广州的“租售同权”会改变现有的住房市场格局吗？
答案是当然不会改变住房市场的格局。首先，广州并不是国内第一个实现“租售同权”的城市，杭州在十年前就就允许符合条件的租房者子女就近入学，但是对整个租房市场影响并不大，必须要符合所有的条件才能获得热门学校的机会，而这些学校则是优先考虑房户合一的学校，租赁符合条件的绝大多数只能等待调剂。
除此之外，广州的“租售同权”存在这两个问题，都不太容易解决：
1) 租约问题和学位占用
租房入学，那么意味着房东的房子存在学位价值，想要租用这个价值必须要签署较长期的租赁合同，少则3年，多则6年及以上。不少闲置的学区房的投资者分为两种，一种是购置了以后留给自己的孩子或者孙辈上学用，如果签署长期租约，可能需要等待房东的孩子毕业，或者是租户自己孩子没有毕业就被收回房子供房东孩子使用；另一种则是投资性质的，不用于自家孩子身上，一般这类是看房地产市场情况，随时可能出售房产，对于租户来说更不会签署长期合同，或者签署长期合同会中断。
2) 租金溢价
毫无疑问，租售同权首先影响的则是学区房的租金上涨，不同于普通的房屋租赁市场，这个学区房的价值随着学区门槛的降低而大大提升租赁价值，导致很多符合条件的房屋租赁上涨价格。甚至有些房东还提出了，长期合同需要一次性缴付3年或者6年的租金，金额甚至多达几十万，再加一点都足够买房首付了。而且就算一次缴付清租金，热门学校也有优先录取顺序，租赁这种是最后的，名额不够意味白花了这笔钱。
从上述分析得出，广州的“租赁同权”对租赁市场的发展有一定的影响，但是不会过大，刚需仍然还是会自己自己购置房产。不用过度解读“租赁同权”，实际应用也只能给一小部分符合的人提供孩子入学的机会。
租赁市场会发展但不是以“租赁同权”为主
回到国家要大力推广租赁市场方面，2016年中国租房市场租金规模也就1万亿左右，而美国高达3.5万亿。就租房市场的未来发展而言，空间依然很大。但是，在一线城市的租售比严重失衡，租房远比买房合算的情况下，为什么没有人选择租房，因为在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因为其捆绑了很多的福利，因而也不简单就是“住”的。
越是在热门的城市，租赁市场的存在越是会受到资源的影响增加一定的附加值。尽管如此，仍然有些“无附加值”的租赁房存在，这类租赁房受到整个市场的影响而波动，多数是由房地产中介进行管理租赁，这一类市场仍是绝大多数人的选择，这一类的市场需要监管，需要调控，需要形成一定的规范性，才能保障绝大多数租房者的利益。具有“附加值”的租赁房，也只是少数人的需求，其中还被各种条件约束，在价值和投资的双重分析下，很多人最后还是选择购房，而不是租赁入学的方式。
所以，综合来看，“租售同权”只是租赁市场发展的“插曲”，并不会彻底影响整个房地产市场。国内的租赁市场关乎到绝大多数人的利益，如何监管，形成规范性才能首要解决的问题。据了解，郑州关于开展住房租赁试点的方案已经报批，目前还在进一步完善中，近期会以红头文件的形式印发实施。
一位参与方案制定的内部人士透露，郑州方案原则上是要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向。比如要培育市场供应主体，加大住房租赁市场供应，进一步完善公共租赁住房制度，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，这对进一步规范郑州住房租赁市场，实现老百姓住有所居，有进步意义。
“租售同权”：被放大的“福利”政策
租售同权这个概念在国内并不是第一次出现，广州的租售同权刚推出，住建部联合公安部、财政部等共九个部门随机就发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。其中，发展租赁市场给出了12个试点城市，郑州正是其中之一。连续的政策推出，目的是想规范我国的住房租赁市场，并且大力发展租赁市场，首要目的还是维护城镇化进程中由大城市高额房价下的“居住问题”，通过政策、行政监管等规范整个租赁市场。
租赁市场要发展，要规范，广州的“租售同权”会改变现有的住房市场格局吗？
答案是当然不会改变住房市场的格局。首先，广州并不是国内第一个实现“租售同权”的城市，杭州在十年前就就允许符合条件的租房者子女就近入学，但是对整个租房市场影响并不大，必须要符合所有的条件才能获得热门学校的机会，而这些学校则是优先考虑房户合一的学校，租赁符合条件的绝大多数只能等待调剂。
除此之外，广州的“租售同权”存在这两个问题，都不太容易解决：
1) 租约问题和学位占用
租房入学，那么意味着房东的房子存在学位价值，想要租用这个价值必须要签署较长期的租赁合同，少则3年，多则6年及以上。不少闲置的学区房的投资者分为两种，一种是购置了以后留给自己的孩子或者孙辈上学用，如果签署长期租约，可能需要等待房东的孩子毕业，或者是租户自己孩子没有毕业就被收回房子供房东孩子使用；另一种则是投资性质的，不用于自家孩子身上，一般这类是看房地产市场情况，随时可能出售房产，对于租户来说更不会签署长期合同，或者签署长期合同会中断。
2) 租金溢价
毫无疑问，租售同权首先影响的则是学区房的租金上涨，不同于普通的房屋租赁市场，这个学区房的价值随着学区门槛的降低而大大提升租赁价值，导致很多符合条件的房屋租赁上涨价格。甚至有些房东还提出了，长期合同需要一次性缴付3年或者6年的租金，金额甚至多达几十万，再加一点都足够买房首付了。而且就算一次缴付清租金，热门学校也有优先录取顺序，租赁这种是最后的，名额不够意味白花了这笔钱。
从上述分析得出，广州的“租赁同权”对租赁市场的发展有一定的影响，但是不会过大，刚需仍然还是会自己自己购置房产。不用过度解读“租赁同权”，实际应用也只能给一小部分符合的人提供孩子入学的机会。
租赁市场会发展但不是以“租赁同权”为主
回到国家要大力推广租赁市场方面，2016年中国租房市场租金规模也就1万亿左右，而美国高达3.5万亿。就租房市场的未来发展而言，空间依然很大。但是，在一线城市的租售比严重失衡，租房远比买房合算的情况下，为什么没有人选择租房，因为在很多城市，即使房子不是“炒的”，但因为其捆绑了很多的福利，因而也不简单就是“住”的。
越是在热门的城市，租赁市场的存在越是会受到资源的影响增加一定的附加值。尽管如此，仍然有些“无附加值”的租赁房存在，这类租赁房受到整个市场的影响而波动，多数是由房地产中介进行管理租赁，这一类市场仍是绝大多数人的选择，这一类的市场需要监管，需要调控，需要形成一定的规范性，才能保障绝大多数租房者的利益。具有“附加值”的租赁房，也只是少数人的需求，其中还被各种条件约束，在价值和投资的双重分析下，很多人最后还是选择购房，而不是租赁入学的方式。
所以，综合来看，“租售同权”只是租赁市场发展的“插曲”，并不会彻底影响整个房地产市场。国内的租赁市场关乎到绝大多数人的利益，如何监管，形成规范性才能首要解决的问题。据了解，郑州关于开展住房租赁试点的方案已经报批，目前还在进一步完善中，近期会以红头文件的形式印发实施。
一位参与方案制定的内部人士透露，郑州方案原则上是要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向。比如要培育市场供应主体，加大住房租赁市场供应，进一步完善公共租赁住房制度，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，这对进一步规范郑州住房租赁市场，实现老百姓住有所居，有进步意义。
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